Коммерческая ипотека для физических лиц и ИП

При упоминании слова «ипотека» перед глазами встает квартира, дом, земельный участок. Однако ипотечный кредит можно оформить и на покупку объекта нежилого фонда, например гаража, офисного помещения, торговой или складской площади. И сделать это может не только организация. В последние годы в России получает развитие банковский кредитный продукт – ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП. В настоящей статье поговорим о том, как с помощью ипотеки может приобрести нежилое помещение физическое лицо или предприниматель.

Преимущества и особенности

Для чего нужна такая ипотека? Причин несколько. Во-первых, нежилые помещения используются для ведения бизнеса – это офисы, склады, торговые пространства. Конечно, их можно арендовать. Но гораздо выгоднее выплачивать кредит за собственную недвижимость, чем зависеть от прихоти арендодателя, особенно когда речь идет об устоявшемся бизнесе. Переезд торговой точки, к примеру, сразу бьет по продажам. Во-вторых, вывести из оборота немаленькую сумму на покупку недвижимости не всякому под силу, да и с точки зрения экономистов, крупные суммы могут принести больший доход при их грамотном размещении, и вкладывать их в покупку медленно окупающейся недвижимости не всегда выгодно. В-третьих, кредит выдается уже обеспеченным залогом приобретаемой недвижимости. То есть предоставлять дополнительные гарантии возврата денежных средств, скорее всего, не придется.

Подбор ипотечного кредита – заполните онлайн заявку и узнайте, на какую сумму вы можете рассчитывать

Конечно, не все так радужно, и то, что выгодно заемщику, выглядит иначе со стороны кредитора. Банки в России настороженно относятся к коммерческой ипотеке, предоставляемой не организациям, а физическим лицам. Такой объект сложнее реализовать по сравнению с жилым фондом. Кроме того, существуют и юридический нюанс – оформить залог нежилого помещения нельзя до того момента, как оно перейдет новому собственнику, в то время как при покупке жилья возникает так называемая «ипотека в силу закона» одновременно с регистрацией самой сделки купли-продажи в реестре. Обратить взыскание на имущество физического лица по законодательству сложнее, чем на имущество компании. То есть риски банков при предоставлении коммерческой ипотеки физическим лицам выше. Высокие риски закрываются удорожанием стоимости кредита, а также схемами реализации коммерческой ипотеки, о которых будет подробно рассказано далее.

Кому предоставляется

Поскольку доходы физических лиц ограничены по сравнению с компаниями, а цены на нежилые помещения высокие, как правило, претендовать на статус заемщика по кредитному договору могут лица с повышенным доходом:

• индивидуальные предприниматели
• иные лица, занимающиеся частным бизнесом (адвокаты, нотариусы, главы фермерских хозяйств)
• владельцы бизнеса, либо занимающие высокие должности в крупных организациях лица.

Основные требования к заемщикам – наличие у них российского гражданства, возраст от 21 – 25 лет, подтверждение дохода. Может быть установлено требование к сроку ведения бизнеса или регистрации в качестве индивидуального предпринимателя – от 6 месяцев.

Необходимые документы

Сразу следует оговорить, что единого пакета документов для оформления коммерческой ипотеки не существует, он отличается от банка к банку. Можно привести примерный перечень бумаг, которые нужно быть готовым предоставить по требованию кредитора.

Пакет документов от заемщика

• паспорт гражданина РФ и второй документ (свидетельство ИНН, СНИЛС, военный билет, водительские права);
• документ о доходах. Для топ-менеджеров это может быть справка с работы, а также справка по форме 2-НДФЛ, для предпринимателей – сведения об оборотах по счетам, налоговая декларация. Также могут потребовать данные о наличии собственности.

Документы для предпринимателей

Для индивидуального предпринимателя обязательно потребуется выписка из реестра предпринимателей (ЕГРИП), свидетельство о регистрации в качестве ИП, если предприниматель осуществляет лицензируемую деятельность – попросят предъявить лицензии. Для нотариусов, адвокатов и прочих аналогичных лиц – документ о наделении соответствующим статусом.

Отдельно нужно будет предоставить комплект документов по покупаемому помещению:

• Свидетельство о праве собственности
• Проект договора купли-продажи
• Документ об оценке объекта

Также заемщика попросят оформить договор страхования своей жизни и объекта недвижимости.

Требования к объектам недвижимости

Основное требование к помещениям заключается в их отнесении к нежилому фонду. Это значит, что проживать в них, а также регистрироваться по месту жительства нельзя. Даже если речь идет о часто встречаемых на первых этажах многоквартирных домов магазинах, салонах красоты, детских студиях – все эти помещения либо изначально закладываются в проект дома как нежилые, либо должны быть переведены из жилого фонда в нежилой. Кроме того, объект ипотеки должен быть свободен фактически и чист юридически. В отношении него не должно существовать никаких претензий, разбирательств, залогов других лиц. Вся история объекта содержится в выписке из ЕГРП.

Конечно, само здание, в котором находится объект, не должно подлежать сносу, быть ветхим, находиться в аварийном состоянии. Помещение должно быть ликвидным, чтобы банк мог им распорядиться в случае невозврата ему кредита. Существует и ряд дополнительных требований к объектам, устанавливаемых отдельными кредиторами. Это может быть площадь помещения (часто встречаемый порог – от 150 кв.м.), расположение его в месте присутствия банка, что гарантирует контроль со стороны последнего за использованием помещения. Для банка важно, чтобы объект ипотеки использовался по назначению, если выдается целевой кредит, или не использовался бы для реализации противоречащих закону целей, например, для организации игорного бизнеса.

Как оформить

Мы уже говорили об особенностях коммерческой ипотеки и ее повышенных рисках для банков. Минимизация риска повышением стоимости кредитного продукта практикуется всеми кредиторами, но сам риск не снимает. Поэтому схема ипотечной сделки при приобретении нежилой недвижимости физическим лицом сложнее, чем схема покупки в кредит квартиры.

На рынке кредитов вам предложат на выбор три способа оформления такой ипотеки, каждый из которых нацелен закрыть риск банка не получить в залог объект недвижимости после того как кредит выдан:

1. Кредит оформляется продавцом недвижимости, помещение отдается в залог банку. Затем продавец передает помещение покупателю уже обремененное залогом (реализуется принцип – ипотека следует судьбе объекта), и кредитный договор переоформляется на покупателя. Главный минус такой схемы – не каждый продавец согласится оформлять на себя кредит.
2. На момент заключения сделки купли-продажи продавцу выплачивается первоначальный взнос по ипотеке и предоставляется обязательство банка перевести остаток средств после регистрации залога в его пользу. Если залог зарегистрирован, продавец получает оставшуюся сумму, а покупатель принимает на себя обязанность погашать кредит перед банком. Сложность в реализации этой схемы, опять же, в возможном нежелании продавца ждать, пока будет зарегистрировано обременение и он получит свои денежные средства.
3. Третья схема вообще не очень удобна и долго реализуется по времени. Она заключается в учреждении продавцом отдельной компании, на баланс которой передается помещение. Эта компания выступает в качестве залогодателя и отдает помещение в залог банку, после чего происходит купля-продажа всей фирмы вместе с помещением и ипотекой. Учитывая количество необходимых манипуляций, в том числе зависящих от регистрационных органов, это самый дорогой и длительный вариант оформления коммерческой ипотеки.

Условия

Условия ипотечного кредита отличаются в зависимости от нескольких факторов: личности кредитора (то есть выдающего кредит банка), приобретаемого помещения, самого заемщика. По общему правилу – чем выше уровень риска для банка, тем дороже кредит.

Приведем примерные условия, на которых в России физическое лицо может оформить коммерческую ипотеку:

• Наличие первоначального взноса. Обязательно, причем размер взноса является более высоким по сравнению с ипотекой жилых помещений и составляет до 20 до 40 % от стоимости объекта.
• Срок кредитования, наоборот, сокращен по сравнению с жилой ипотекой, и составляет в среднем 10 лет.
• Процентная ставка, как можно догадаться, повышенная – начинается от 12% годовых.
• Досрочное погашение кредита возможно без уплаты штрафных санкций.

Некоторые кредиторы предлагают опцию отсрочки погашения основного долга по кредиту, воспользовавшись которой в течение первого года заемщик будет уплачивать только начисленные проценты.

Банки, которые выдают коммерческую ипотеку

Несмотря на относительную новизну данного банковского продукта, предложений от кредиторов на рынке найти можно немало. Важно обращать внимание на возможные скрытые комиссии и анализировать все условия получения кредита. Остановимся подробнее на двух предложениях крупных банков России. Так, Сбербанк РФ предлагает продукт под названием «Экспресс – ипотека, со следующими условиями: срок до 15 лет, сумма до 10 000 000 рублей, процентная ставка от 13,9% годовых, первоначальный взнос 30%. Заемщиками могут выступать ИП и физические лица – владельцы бизнеса.

В Абсолют Банк за кредитом могут обратиться как ИП и владельцы бизнеса, так и физические лица, обладающие соответствующим доходом. Денежные средства в сумме до 15 млн. рублей предоставят на срок до 15 лет, с минимальным первоначальным взносом в размере 20% при наличии дополнительного залога и 40% без него, и ставкой по кредиту в 13% годовых. Если грамотно взвесить все преимущества и недостатки коммерческой ипотеки, рассчитать свои силы и возможности своего дела, то оформление ипотечного кредита на приобретение нежилого помещения может стать выгодной альтернативой аренде офиса или склада для вашего бизнеса.

Видео: Ипотека для ИП или лучше банку ИП не показывать?

Офисы банков на карте

Last modified: 03.03.2019